Cómo se transformó el ejido en zona urbana y los conflictos legales que persisten

Coapa: tierras ejidales, promesas de justicia y fraudes modernos

Coapa, al sur de la Ciudad de México, es un claro ejemplo de cómo las tierras ejidales pasaron de ser propiedad social agrícola a convertirse en fraccionamientos, plazas comerciales y desarrollos inmobiliarios. Sin embargo, detrás de esa urbanización acelerada, persisten conflictos legales sobre la propiedad y escrituración de las tierras ejidales.

¿Qué son las tierras ejidales en México y cuál es su sustento jurídico?

Las tierras ejidales en México tienen su origen en la Revolución Mexicana, con el Plan de Ayala de 1911 de Emiliano Zapata, que exigía la restitución de tierras a campesinos despojados. La Constitución de 1917, en su artículo 27, consagró el ejido como propiedad social, inalienable e indivisible. Durante décadas, estos terrenos no podían venderse, heredarse libremente ni convertirse en propiedad privada.

La figura jurídica del ejido fue modificada en 1992, durante el gobierno de Carlos Salinas de Gortari, cuando se reformó el artículo 27 constitucional. Esta reforma permitió a los ejidatarios cambiar el régimen de sus parcelas a dominio pleno, proceso que les daba la facultad de vender y escriturar sus tierras como propiedad privada, siempre y cuando cumplieran con los trámites legales ante el Registro Agrario Nacional (RAN).

¿Cómo se escritura una tierra ejidal? Proceso legal paso a paso

El proceso para escriturar una tierra ejidal inicia con la aprobación de la Asamblea Ejidal, que es la autoridad máxima dentro del ejido. Para que un ejidatario pueda cambiar el régimen de su parcela a propiedad privada, debe contar con su certificado parcelario y solicitar el cambio a dominio pleno ante el RAN.

La Asamblea Ejidal debe autorizar la cesión y el cambio de régimen en una sesión formal. Posteriormente, el RAN verifica la documentación y, si todo está en regla, emite la constancia de dominio pleno. Con esta constancia, el ejidatario podrá acudir a un notario público para realizar la escritura correspondiente, e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Solo así, la tierra dejará de ser ejidal y se convertirá en propiedad privada.

Este procedimiento es indispensable. Si no se completa correctamente, la tierra seguirá siendo de carácter ejidal, aunque haya sido vendida de manera informal. En estos casos, el comprador no contará con derechos plenos sobre la propiedad y podría enfrentar problemas legales en el futuro.

La historia de Coapa: de tierras ejidales agrícolas a ciudad dormitorio

El nombre Coapa proviene del náhuatl “Coatlapan”, que significa “lugar de serpientes”. Durante siglos, esta zona fue un espacio agrícola, donde se cultivaban maíz, hortalizas y flores. Los pueblos originarios como San Lorenzo Huipulco, San Andrés Totoltepec y Santa Úrsula Xitla mantenían un sistema ejidal vivo, abasteciendo de productos al mercado de la Ciudad de México.

Fue a mediados del siglo XX cuando los ejidos de Coapa comenzaron a fraccionarse y venderse, muchas veces sin respetar el marco legal. Durante los gobiernos de Miguel Alemán y Gustavo Díaz Ordaz, la expansión urbana aceleró la transformación del territorio, dando paso a fraccionamientos como Villa Coapa, Prados Coapa y Granjas Coapa.

En los años 80 y 90, la llegada de plazas comerciales como Galerías Coapa y Paseo Acoxpa consolidó a Coapa como un nuevo polo de desarrollo urbano. Sin embargo, buena parte de esas tierras seguía en régimen ejidal o carecía de títulos de propiedad debidamente inscritos. Hoy, Coapa es una zona urbanizada, pero muchos de sus predios aún enfrentan conflictos legales relacionados con su origen ejidal.

¿Cuántas tierras ejidales se han vendido en México?

En México existen más de 99 millones de hectáreas en régimen de propiedad social, distribuidas en ejidos y comunidades agrarias. No obstante, no hay una cifra oficial precisa sobre cuántas tierras ejidales han sido vendidas formalmente desde la reforma de 1992. Se estima que más del 60% de las parcelas ejidales han sido individualizadas, pero una parte importante de estas transacciones se ha realizado sin concluir el trámite de dominio pleno, lo que deja a los propietarios en un estado de incertidumbre jurídica.

¿Pueden quitarte una tierra ejidal? ¿Qué tan seguras son?

Mientras una tierra mantenga su estatus de propiedad ejidal, no puede ser embargada ni confiscada legalmente. Sin embargo, la venta informal de parcelas sin concluir su regularización puede derivar en fraudes, ventas múltiples del mismo terreno o disputas internas en las asambleas ejidales.

La única forma de garantizar la seguridad jurídica de una tierra ejidal es completar el trámite de dominio pleno ante el RAN y escriturarla ante notario público. La Asamblea Ejidal sigue siendo la autoridad que valida cualquier cesión de derechos, y en caso de conflicto, el Tribunal Unitario Agrario es el órgano encargado de resolver las disputas.

¿Quién fija los precios de las tierras ejidales?

Los precios de las tierras ejidales no están regulados oficialmente por el gobierno federal. Cada asamblea ejidalestablece las condiciones de venta y los montos, dependiendo de factores como ubicación, demanda y grado de regularización. En zonas como Coapa, los precios de terrenos que fueron ejidales oscilan entre $5,000 y $20,000 pesos por metro cuadrado, dependiendo de si cuentan o no con dominio pleno y si están inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

Si la tierra no ha sido regularizada, su precio será más bajo, pero también implicará mayores riesgos legales para el comprador.

Coapa hoy: un microcosmos de la crisis de las tierras ejidales en México

Coapa representa un caso emblemático de cómo el modelo ejidal, concebido como instrumento de justicia social, se enfrenta a las dinámicas del mercado inmobiliario y a las lagunas legales que persisten más de 30 años después de la reforma al artículo 27.

La urbanización desbordada, la especulación y la falta de certeza jurídica han creado un entorno donde antiguos ejidatarios, compradores informales y desarrolladores inmobiliarios disputan un territorio marcado por su pasado agrario. Mientras tanto, quienes buscan comprar o regularizar sus terrenos en Coapa deben navegar por un proceso legal complejo, donde la escrituración es la única vía para garantizar la propiedad plena.

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